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香港中環中心李嘉誠退出后的命運流轉

2019年10月16日  来源:昆明租房网

  香港中环中心:李嘉诚退出后的命运流转

  2017年,“李超人”携402亿港元从香港中环中心全身而退

  在那之前,中环中心可能只是一家企业(长实持股75%)的中环中心;在那之后,中环中心成了一大拨人的中环中心

  斯人已去,财团割据,站在中环皇后大道上仰望这座八角形摩天大楼,人们甚至越来越不知晓它的主人是谁在部分投资者拆售的策略下,愈来愈多的机构开始持有中环中心的业权

  据港媒4月25道,亚洲地产董事总经理蔡志忠落实出售中环中心2205单位,面积2852呎,售价9967万港元,折合单价34950港元/平方呎

  自去年下半年以来

  ,蔡志忠将中环中心22楼分拆成十几个单位出售,对外说法是“降低买家的购买门槛”截止目前,22楼分拆项目已售罄,蔡志忠据此套现11亿港元

  上述交投揭示了蔡志忠的另一层身份:资深物业投资者,即通俗的“炒房客”与他有类似身份的人,包括卢文瑞、张顺宜、陈秉志等,也参与了中环中心的交易

  在2017年11月1日那场香港最大规模的物业交易中,长实以402亿港元将中环中心售予“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限企业”

  当时接盘方的主要股东为中国国储能源化工集团,以及活跃于相关工商物业市场的“磁带大王”陈秉志、“小巴大王”马亚木、中国港澳台侨和平发展总会会长卢文瑞、蔡志忠、罗珠雄等

  但时隔三个月,2018年2月中旬,国储能源化工因故退出交易,转由世茂房地产主席许荣茂、金利丰集团朱李月华等接盘,据传出资额达160亿港元(实际数额不详)

  最终,中环中心75%股权主要由5位大股东所拥有,并对交易所得47层写字楼业权进行分配其中马亚木分得包括68、69及78楼等共13层楼,投资额约110亿港元;其次分别是许荣茂9层、朱李月华7层、卢文瑞5层,陈秉志、蔡志忠、张顺宜等人则持有13层

  数据来源:港媒报道,观点指数整理中环中心楼高346米,地上73层,是香港仅次于国际金融中心(IFC)、中环广场、中银大厦的高楼商厦项目最早落成于1999年,占地10万平方呎,楼面面积逾140万平方呎由于地处素有“黄金地段”之称的皇后大道中,位置优越之余还可俯瞰维港全海景,中环中心历来是长实的核心物业之一

  商厦物业优质,高达420亿港元的交易对价却是许荣茂、朱李月华们所难以全额承担的于是这群聪明的投资者,采用了最简单的方式——杠杆融资

  这种融资举动,从一开始就为中环中心的流转,增添了一层投机底色

  早在与长实交易之初就有消息称,买方正寻求多达九成的贷款;2018年3月,市场消息称,长实为中环中心交易提供160.8亿港元银团贷款利率调至1.9厘;4月,彭博发文称,中环中心买家正寻求折合320亿港元的美金贷款,相当于交易对价的76%

  观点地产新媒体查询,曾有其中一位买家向港媒透露,买方联合体与长实签订协议,在交易完成前不可转售,且除了各买家保留部分自用物业,其余“暂计划长线收租”

  可资本终究有逐利性,在2018年5月交易完成后,多位香港炒家迅速将中环中心相关楼层放盘

  据观点地产新媒体不完全统计,过去一年内,包括卢文端、蔡志忠、张顺宜、马亚木在内参与收购中环中心的香港炒家,先后将中环中心拆售套现,此后获利离场据中原去年8月披露,卢文端及张顺宜仅出售三层楼便套利37亿港元,获利12亿港元

  接盘方包括禹洲地产、合生创展、国浩集团、纪惠集团等,去年7月,卢文端将58楼全层、21楼半层,以总价18亿港元出售予禹洲地产相关人士,折合约5万港元/平方呎,较2017年总购入均价(3.3万港元/平方呎)上升约51%;今年4月,林龙安配偶郭英兰将58楼转售予禹洲地产,总价8.99亿港元,呎价仅3.4万港元

  这种看似投机的炒楼行为由数个方面的因素所致第一是源于资金成本,有港媒披露,中环中心买家获得的银行短期融资,息口每半年呈几何级跳升,洽谈再融资还遇到按揭成数阻碍上文提及长实提供的银团贷款上调利率,也佐证了市场风向的改变

  第二则归功于中环的写字楼需求,莱坊实行董事兼估价及咨询部主管林浩文对观点地产新媒体表示,中环放售的写字楼不多,大部分卖家甚至没有意愿出售,所以中环中心有全层物业及拆细物业放售,很容易吸引资金充足的机构

  香港大宗物业价格的护城河是资金流动,这座城市是全世界最成熟的金融中心之一,中环办公楼空置率2018年更是跌至1.5%可以预见,如果中环中心继续拆售,买家依然会纷至沓来

  然而如果把中环中心的交易当做一场“击鼓传花”的游戏,在中环物业的稀缺性面前,人人争相购买商厦,谋取高额盈利,那谁会成为那个“受惩罚者”

  会是李嘉诚吗显然不是在去年5月的长实业绩会上,“不赚最后一个铜板”的李嘉诚,回应股东提及的“中环中心买家拆售呎价在万”时笑称,要(学会)满足,这个世界才是最好的

  实际上,长实从2016年起频频传出转让中环中心,和邮储银行、亚腾资产管理、越秀、工银等都传过绯闻,价格从300亿港元升至402亿港元,最终收益多达145亿港元套现的长实已战略转移,李嘉诚透露,用这些钱去投资其它国家、地区,收入可以高一倍

  对于中环中心现阶段的新入局者们,或许就面临挑战了

  观点地产新媒体了解,长实2017年出售中环中心时,香港中区写字楼处于上升通道并屡创新高而据戴德梁行数据,2019年一季度,中环超甲级写字楼租金按季度回落0.4%,为2014年第3季度以来首次下跌,反映租金或将见顶

  在接盘中环中心的买家中,许荣茂、朱李月华均对外声称不会出售项目,却也受到市场质疑今年1月,金利丰金融与朱李月华就中环物业订立租赁协议,总金额1.09亿港元,类似关联交易并不鲜见,被港媒质疑是“朱太关联企业托中环中心租金”

  一位在中环中心上班的人士曾对观点地产新媒体指,中环中心租金上涨、拆售等现象,让部分原本想进驻的企业却步这种说法未得到中环中心证实去年一季度,高盛曾从中环中心搬至铜锣湾利园3期

  即便是拆售,也不免被质疑林浩文对观点地产新媒体指,中环中心二十多层的写字楼不拥有海景,因而单价会降低

  但迹象显示,蔡志忠去年起拆售的22层不同单位,原先预期意向呎价4..8万港元,较收购均价上浮42%以上,剩余单位可能还加价3%-5%;而去年8月成交呎价4.36万港元,至今年4月呎价降至3..6万港元

  或许只有当鼓声停止时,才会知道“花”传到了谁手上

  来源:观点地产

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