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穆迪美國商辦地產面臨周期性轉折點

2019-10-12 来源:昆明租房网

  穆迪:美国商办地产面临周期性转折点

  曾经让投资者趋之若鹜的美国商办地产要绷紧神经了穆迪近日发出警告:美国商业办公地产面临周期性转折点供应增长、需求减少、估值泡沫三个现象一起出现,对于商业办公地产项目可能是致命的

  报告提到,一方面积极的贷款审批提高了地产价值,审批的美国商办地产价值远超过金融危机前的峰值,特别是CBD地区

  另一方面,许多主要城市的商办地产项目不断涌现,造成供应过量的现象

  穆迪提醒,当许多城市出现供大于求的时候,最可能受到影响的就是CMBS市场

  CMBS即商业房地产抵押贷款支撑证券,是资产证券化方式的一种

  ,CMBS依靠商业地产的收入来还款

  旧金山、西雅图空置率将翻倍

  办公空间的猛增和空置率的大涨,让情况在短期内不容乐观

  穆迪估计,2018年,美国办公室空间年增速会达到过去三年的2倍;但是未来三年,办公室的整体空置率会从目前的低位13%上涨至少1.5个百分点

  西海岸的旧金山和西雅图将遭遇的情况可能最为严重未来三年,这两个城市的空置率很可能翻倍,超过12%

  周期性转折点目前美国商办地产体现出的特点,与商业办公地产市场周期中的转折期十分吻合

  穆迪指出,商办地产市场有五个关键阶段,第三阶段转折期的特征就包括地产价值过高和供大于求

  1)经济恢复期:地产需求增加;

  2)经济扩张期:空置率降低,租金增长;

  3)转折期:地产价值超过了建设成本和利润,新项目不断出现,供大于求;

  4)经济收缩期:需求降低,然而此前开工的项目仍在继续为市场供应;

  5)供需不平衡,空置率到达盯顶峰,地产价值下降

  曼哈顿地产已降温美国商业地产降温的趋势此前已有迹可循

  华尔街见闻10月底提及,缺少了中国买家,曼哈顿大型办公地产的销量跌至了5年新低

  商业房地产资讯站Commercial Cafe当时的报告显示,三季度,曼哈顿大型办公地产的销售额暴跌67%至9.91亿美金,为5年来最低水平而这一数字也只有2015年一季度峰值的十分之一

  此外,商业地产的成交数量也出现了下跌三季度曼哈顿办公地产成交数量同比下跌40%至6笔,均价则同比下跌19%

  来源:华尔街见闻

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